7 مرحله برای خرید یک ملک تجاری املاک و مستغلات

1. انگیزه های خود را برای سرمایه گذاری در املاک تجاری درک کنید.

چرا می خواهید در املاک و مستغلات تجاری سرمایه گذاری کنید؟ این یک سوال مهم است که قبل از شروع به شکار خواص از خود بپرسید.

آیا می خواهید یک آپارتمان یا ساختمان اداری داشته باشید که بتوانید به بسیاری از مستاجران اجاره دهید تا به شما کمک کند خطر عدم پرداخت را کاهش دهد. آیا در جستجوی ملکی هستید که حداقل بخشی از آن را برای مشاغل شخصی خود استفاده کنید؟ و یا اینکه قصد خرید سوله یا انبار دارید؟
(برای خرید ملک تجاری و صنعتی پیشنهاد ما سوله تاپ به آدرس اینترنتی https://soletop.ir و برای خرید ملک مسکونی پیشنهاد ما کلید به آدرس اینترنتی https://kilid.com می باشد)
شاید شما یک ملک بزرگتر داشته باشید که توانایی ارزیابی و ایجاد ارزش ویژه در طول زمان را داشته باشد. شاید شما می خواهید از مزایای مالیاتی استفاده کنید یا نمونه کارهای سرمایه گذاری خود را مقیاس بندی کنید.

انگیزه شما هرچه باشد ، شناسایی "چرا" خود قبل از سرمایه گذاری مفید است. دانستن اینکه چرا می خواهید ملک تجاری خریداری کنید می تواند در هنگام جستجوی فرصت مناسب سرمایه گذاری ، شما را راهنمایی کند.

2. گزینه های سرمایه گذاری خود را ارزیابی کنید.

اگر می خواهید در املاک و مستغلات تجاری سرمایه گذاری کنید ( مخصوصا املاک صنعتی مثل کارخانه ، سوله و انبار )، درک انواع مختلف املاک تجاری کمک می کند. به عنوان مثال ، املاک تجاری ممکن است شامل موارد زیر باشد:

ساختمانهای آپارتمانی
ساختمان های اداری
ساختمانهای خرده فروشی
مراکز خرید
انبارها
ساختمانهای صنعتی
ساختمانهای با کاربری مختلط
همانطور که مشاهده می کنید ، از املاک تجاری برای اهداف تجاری استفاده می شود.

3. تأمین مالی مطمئن.

قبل از پیدا کردن یک ملک تجاری که می خواهید بخرید ، عاقلانه است که گزینه های تأمین مالی خود را از قبل ردیف کنید. مرحله اول برای تأمین مالی مالی املاک و مستغلات تجاری (و انواع دیگر تأمین مالی مشاغل) نیز بررسی اعتبار شماست.

بسته به وام دهنده و نوع وامی که درخواست می کنید ، امتیازات و گزارش اعتبار کسب و کار شما می تواند نقش داشته باشد. برخی از وام دهندگان ممکن است اعتبار شخصی شما را نیز بررسی کنند.

شما باید اعتبار خود را بررسی کنید و از صحت اطلاعات موجود در گزارش های خود اطمینان حاصل کنید. هنگام تنظیم حساب با Nav ، می توانید امتیازات اعتبار شخصی و شغلی خود را به صورت رایگان بررسی کنید.

به محض اینکه صحت اطلاعات اعتباری خود را تأیید کردید (در صورت یافتن خطاها می توانید اعتراض کنید) ، نوع مالی را که اکنون می توانید واجد شرایط باشید ، صادقانه بررسی کنید. بسته به اعتبار خود ، نوع دارایی و سایر عوامل ، ممکن است یکی از گزینه های تأمین مالی زیر را در نظر بگیرید:

وام های آپارتمانی (Fannie Mae، Fredyie Mac، and FHA)
وام های ترازنامه بانکی
وام های املاک تجاری
وام های تجاری
وام های پول سخت
تأمین مالی فروشنده
و غیره.
هنگام خرید بهترین گزینه تأمین مالی در دسترس خود ، حتماً نرخ بهره ، کارمزد ، شرایط بازپرداخت و سایر عوامل را با یکدیگر مقایسه کنید. Nav Marketplace منبع بسیار خوبی برای بررسی گزینه های تأمین مالی مشاغل است.

4- با تیم مناسب شریک شوید.

خرید ملک تجاری شامل بسیاری از قطعات متحرک است. به عبارت دیگر ، می تواند پیچیده باشد. حتی سرمایه گذاران باتجربه می دانند که مهم است که خود را با یک تیم متخصص درست احاطه کنند تا مطمئن شوند سرمایه گذاری آنها بیشترین موفقیت را دارد.

در اینجا برخی از متخصصانی وجود دارد که ممکن است برای اطمینان از اینکه خرید و فروش معاملات املاک و مستغلات شما تا حد ممکن روان است ، لازم باشد:

مسکن تجاری
حسابدار
وکالت املاک تجاری
وام دهنده تجاری یا کارگزار وام
وکیل مالیاتی
قبل از شروع خرید املاک بالقوه ، عاقلانه است که تیم خود را از قبل در دسترس داشته باشید. اگر از قبل کمک درستی پیدا کنید ، بلافاصله می دانید که در صورت بروز سوال یا مشکل به چه کسی مراجعه کنید. ممکن است جمع آوری یک تیم حرفه ای ارزان نباشد ، اما ممکن است در طولانی مدت شما را از اشتباهات پرهزینه نجات دهد.

5. ملک مناسب را در بازار خود پیدا کنید.

هنگامی که "چرا" خود را دانستید ، گزینه های سرمایه گذاری خود را درک کردید ، سرمایه خود را تضمین کرده اید و تیمی از متخصصان را تشکیل داده اید ، وقت آن است که قسمت سرگرم کننده ای را سپری کنید. شما آماده شروع خرید ملک مناسب در بازار خود هستید.

بنگاه معاملات ملکی تجاری شما می تواند به شما در یافتن املاک متناسب با معیارهای شما کمک کند. به فاکتورهای مهمی مانند متراژ مربع و محل استفاده توجه کنید. اگر معامله خوبی دلیل آن را برای سرمایه گذاری برآورده نکنید ، حواس شما را جمع نکنید. به عنوان مثال ، مهم نیست که یک ساختمان اداری بر روی کاغذ عالی جلوه می کند ، اگر تصمیم گرفته اید که می خواهید یک مجموعه آپارتمان را به سبد سرمایه گذاری خود اضافه کنید.

6. تکالیف خود را انجام دهید.

وقتی سرانجام ملکی را پیدا کردید که ممکن است بخواهید بخرید ، وقت آن است که یک تحقیق سنگین انجام دهید. باز هم ، ممکن است مسکن تجاری شما بتواند در اینجا به شما کمک کند ، اما عاقلانه است که مطمئن شوید شخصاً در مورد ملک نیز دقت لازم را انجام می دهید.

به یاد داشته باشید ، شما هرگز نمی توانید اطلاعات زیادی در مورد ملکی که به فکر خرید آن هستید داشته باشید. برخی از س questionsالاتی که ممکن است بخواهید بپرسید یا تحقیق کنید شامل موارد زیر است.

در گذشته از چه املاکی استفاده شده است؟ (آیا قصد دارید به همین منظور از آن استفاده کنید؟)
اگر می خواهید از این ملک برای اهداف تجاری دیگری استفاده کنید ، آیا برای حمایت از برنامه شما به طور مناسب منطقه بندی شده است؟
در صورت نیاز می توانید تقاضای تغییر منطقه بندی کنید؟
در حال حاضر این ملک به صورت سالانه چه میزان درآمد یا اجاره کسب می کند؟
آیا مالک اجاره اجاره به شما را نشان می دهد؟ آیا می توانید تأیید کنید که واحدهای درج شده در اجاره نامه موجود است در حال حاضر مستاجران گزارش داده اند؟
مالیات بر املاک چیست؟
آیا اکنون ساختمان احتیاج به تعمیرات اساسی دارد یا به زودی به تعمیرات احتیاج دارد؟
آیا ملک در منطقه مطلوبی واقع شده است؟ (در حالت ایده آل ، اگر می خواهید اجاره های بالاتر را سفارش دهید و از نرخ بالقوه بالقوه بالاتری بهره مند شوید ، باید به دنبال مکان هایی باشید که کمتر از 5٪ جای خالی داشته باشند).
آیا این معامله برای سبد سرمایه گذاری شما منطقی است؟
خرید ملک تجاری با خرید ملک مسکونی کاملاً متفاوت است. سرمایه گذاری بد ممکن است بسیار پرهزینه باشد. اگر در دنیای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تازه وارد هستید ، یک مکان عاقلانه برای شروع مطالعه منابع و کتاب های سرمایه گذاری املاک و مستغلات از دیگر سرمایه گذاران موفق است.

7. پیشنهاد دهید و معامله را ببندید.

وقتی ملکی را می خواهید خریداری کنید ، وقت آن است که پیشنهاد دهید. بنگاه معاملات ملکی تجاری شما به طور کلی به شما کمک می کند تا پیشنهاد خرید خود را بنویسید ، اما عاقلانه است که وکیل خود را قبل از امضا و ارسال آن بررسی کند. آماده باشید که فروشنده وقتی قرارداد می بندید ، جدی بخواهد (بالقوه 1٪ از قیمت خرید ، هرچند گاهی بیشتر یا کمتر).

مهمتر از همه ، اگر بعضی از مسائل اشتباه پیش می رود (مانند مسائل مربوط به منطقه بندی یا عدم موفقیت در بازرسی از املاک) ، اطمینان حاصل کنید که پیشنهاد شما دارای یک دوره مراقبت لازم با دریچه فرار است. اصطلاح فنی این دریچه فرار به عنوان شرط احتیاط شناخته می شود.

در طول دوره احتیاط ، ممکن است وام دهنده شما به عنوان شرط بسته شدن نیاز به یک نظرسنجی انجمن عنوان زمین آمریکا (معروف به ALTA) داشته باشد. یک بررسی ALTA می تواند اطلاعات ارزشمندی در مورد این ملک به شما ارائه دهد ، از جمله خطوط مرزی و محل بهسازی ها ، خطوط تاسیسات و خدمات شهری (در صورت وجود).

اگر همه چیز با نظر سنجی ALTA و بقیه دقت لازم انجام شود ، می توانید به سمت جلو بسته شوید. معاملات ملکی و وکالت شما باید بتواند شما را در بسیاری از مراحل پیچیده که در این روند دخیل هستند راهنمایی کند. باز هم ، ایجاد یک تیم معتبر از متخصصان که می توانید از قبل روی آنها حساب کنید ، بسیار مهم است ، مدتها قبل از اینکه به میز خاتمه نزدیک شوید.

خرید املاک تجاری - س Moreالات بیشتری برای پرسیدن وجود دارد
قبل از خرید یک ملک تجاری ، مهم است که اطلاعات درست را جمع آوری کنید. برای رسیدن به این هدف ، شما باید سوالات مناسب برای پرسیدن را یاد بگیرید.

ما قبلاً چند س youال را که باید در بالا بپرسید در "7 کلید خرید ملک تجاری املاک" شرح داده ایم. با این حال ، چند سوال مهم دیگر وجود دارد که ما هنوز در مورد آنها بحث نکرده ایم.

انواع مختلف املاک و مستغلات تجاری کدامند (و چرا تفاوت تفاوت دارد)؟
املاک و مستغلات تجاری به عنوان ملکی تعریف می شود که فقط برای اهداف تجاری استفاده می شود. علاوه بر انواع مختلف املاک تجاری ذکر شده در بالا (به عنوان مثال ، مجتمع های آپارتمانی ، ساختمان های اداری ، ساختمان های خرده فروشی و غیره) ، طبقه های مختلفی از املاک تجاری نیز وجود دارد.

ساختمانهای اداری و آپارتمانی اغلب به شرح زیر طبقه بندی می شوند:

خواص کلاس A کیفیت بالایی دارند و به طور کلی ریسک کمتری دارند. آنها اغلب جدیدتر هستند ، اجاره بیشتری می طلبند و به تعمیرات یا بازسازی کمی احتیاج دارند (خارج از تعمیر و نگهداری معمول). املاک کلاس A ممکن است توسط یک شرکت مدیریت املاک حرفه ای مدیریت شود و فروش آن آسان تر باشد.
خصوصیات کلاس B ممکن است قدیمی تر بوده و در مقایسه با ساختمانهای کلاس A اجاره کمتری داشته باشند. ممکن است نگهداری به تعویق افتاده داشته باشند که نیاز به توجه دارد. خواص کلاس B معمولاً ریسک بالاتری دارند و بنابراین ممکن است با قیمت پایین تری در دسترس باشند.
املاک کلاس C بیشترین خطر را برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات نشان می دهد. در نتیجه ، آنها معمولاً می توانند با سرمایه گذاری بسیار پایین خریداری شوند. آنها اغلب 20+ سال دارند و ممکن است نیاز به بازسازی سنگین داشته باشند. خواص کلاس C معمولاً اجاره به مراتب کمتری نسبت به خواص کلاس A و B دارند.
انواع دیگر املاک تجاری ، مانند ساختمانهای صنعتی ، هتل ها یا فروشگاه های خرده فروشی ، دارای نام های مختلفی هستند. بسته به نوع ملک تجاری که قصد خرید آن را دارید more info ، مهم است که طبقه بندی های مختلف ساختمان و معنی آنها برای شما به عنوان یک سرمایه گذار را درک کنید. درک تفاوت در طبقه بندی املاک و مستغلات تجاری می تواند به شما کمک کند تا سطح ریسک مربوط به یک سرمایه گذاری بالقوه را بهتر درک کنید.

چرا مالک می فروشد؟
هنگامی که ملکی را که دوست دارید پیدا کردید ، مهم است که بدانید چرا مالک در وهله اول می خواهد آن را بفروشد. در اینجا چند دلیل متداول برای فروش مالکان دارایی های سرمایه گذاری خود آورده شده است.

بازار قوی است و مالک فکر می کند می تواند قیمت مناسبی را بدست آورد.
مالک می خواهد برای سرمایه گذاری دیگری وجوه را نقد کند.
فروش مزایای مالیاتی دارد.
درآمد اجاره ای متوقف شده است یا همانطور که انتظار می رود عمل نمی کند.
مستاجرهای بلند مدت در حال پایان دادن به اجاره نامه خود هستند.
مالک به زودی یک بالون پرداخت می کند.
دلیلی که مالک می خواهد لزوماً شوم نباشد. با این وجود ، دانستن اینکه چرا مالک فعلی می خواهد از رمپ خروجی استفاده کند ، می تواند زمانی که وقت مذاکره در مورد قیمت خرید است به شما کمک می کنیم.

آیا سرمایه گذاری در املاک تجاری بهتر از سرمایه گذاری در خانه های تک خانواده است؟
صاحبخانه شدن در خانه های تک خانواده راهی عالی برای خیس دادن پا در زمینه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. اما اگر می خواهید سبد سرمایه گذاری خود را رشد دهید و به طور بالقوه جریان نقدینگی خود را تقویت کنید ، ممکن است یک ملک تجاری بزرگتر جذاب باشد.

طبق گفته مت لارسون ، رئیس مشاوران Cricket Realty ، املاک و مستغلات تجاری با بازده متوسط سالانه 6٪ - 12٪ بالاتر از قیمت خرید هستند. لارسون ، که برای Nolo.com می نویسد ، می گوید خانه های تک خانواده به طور متوسط در مقایسه با 1 – -4. البته ، هیچ سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک امر مطمئن نیست ، چه یک ملک تجاری باشد یا غیر آن.

شرایط مهم برای یادگیری
دنیای املاک و مستغلات پر از اصطلاحات و کلمات اختصاری است که اکثر مردم در زندگی روزمره با آنها روبرو نیستند. به عنوان یک سرمایه گذار بالقوه ، درک یکسری از این اصطلاحات برای راهنمایی شما کمک می کند.

Ad Valorem: نوعی مالیات بر اساس ارزیابی رسمی یک قطعه از املاک است.

نرخ حروف بزرگ (Cap Rate): میزان بازدهی که ملک ایجاد می کند تقسیم بر مقدار کل آن. با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود.

نرخ سقف = درآمد عملیاتی خالص ÷ ارزش املاک ارزیابی شده
وجه نقد: وجه نقد اندازه گیری ای است که برای سرمایه گذارانی که با تأمین مالی املاک و مستغلات خریداری می کنند اعمال می شود. این اصطلاح درآمد سالانه یک ملک را از میزان وجه نقد شما در واقع سرمایه گذاری می کند. به عنوان مثال ، ممکن است مبلغ سرمایه گذاری شده برابر با مبلغ پیش پرداخت شما باشد.

نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR): سنجشی از درآمد خالص عملیاتی سالانه یک ملک در مقایسه با پرداخت بدهی های سالانه (با نام مستعار خدمات بدهی). با استفاده از فرمول زیر محاسبه می شود.

DSCR = درآمد خالص عملیاتی سالانه ÷ کل خدمات بدهی
Loan-to-Value (LTV): اندازه گیری میزان پولی که می خواهید وام بگیرید در مقایسه با ارزش کل ملکی که می خواهید خریداری کنید. فرمول محاسبه نسبت LTV به شرح زیر است.

LTV = مبلغ وام ÷ ارزش املاک ارزیابی شده
فوت مربع قابل اجاره: مساحت کل یک مستاجر از دیوار به دیوار دیگر ، به علاوه بخشی از مناطق مشترک (به عنوان مثال ، راهروها ، راه پله ها ، حمام ها و غیره).

فوت مربع قابل استفاده: کل مساحت یک مستاجر ، بدون احتساب فضای مشترک.

Vacancy Rate: درصدی از واحدهای موجود در یک ملک اجاره ای که خالی از سکنه است.

حرف آخر: خرید ملک تجاری
اکثر سرمایه گذاران املاک و مستغلات کار خود را با کارهای کوچک آغاز می کنند و به لیست های تجاری می رسند. با این حال ، همیشه اینطور نیست. صرفنظر از تجربه گذشته ، اگر ابتدا وقت بگذارید و طناب ها را یاد بگیرید ، یک ملک تجاری ممکن است یک فرصت مناسب سرمایه گذاری باشد.

البته ، هر سرمایه گذاری - شامل املاک و مستغلات تجاری - با خطر همراه است. اگر بخواهید بدون خرید یک برنامه محکم در خرید یک ملک تجاری اقدام کنید ، این خطر بیشتر می شود. به همین دلیل ، مهم است که با متخصصان مشورت کنید ، یک تیم قابل اعتماد جمع کنید و همه کارهایی که می توانید برای محافظت از دارایی های خود در صورت بروز مشکل انجام دهید.


Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *